Il mutuo
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Il mutuo bancario
E la forma più diffusa di mutuo ed è quel prestito erogato da un istituto di credito, solitamente per importi di un certo rilievo, contro la prestazione di una garanzia. Il caso tipico è il mutuo richiesto e concesso per agevolare il mutuatario nell'acquisto di un immobile, ma vi sono anche altri tipi di mutuo, distinti per finalizzazione dell'erogazione: mutuo edilizio, concesso per finanziare la costruzione di un immobile; mutuo per ristrutturazione, concesso per finanziare importanti opere di riordino di beni immobiliari; mutuo per liquidità, concesso per particolari esigenze di disposizione di ingenti somme di denaro.
Le condizioni più frequentemente attinte da queste operazioni riguardano i tassi, la percentuale erogabile sul valore di perizia dell'immobile, la deducibilità degli interessi passivi, i requisiti di reddito richiesti. Talvolta alcuni enti pubblici possono direttamente operare questi finanziamenti. Queste forme di finanziamento sono nel parlare comune non di rado confuse nel termine "mutuo", sebbene da un punto di vista giuridico questa denominazione non sia sempre corretta.
Il contratto di mutuo
Il contratto di mutuo - fra tutti i contratti tipici, sviluppa una delle più articolate e complesse fasi preparatorie. Stante una certa libertà consentita alle parti, la sequenza delle azioni che conducono all'erogazione potrebbe variare anche di molto da caso a caso, ma la scaletta più frequentemente riscontrabile si può così riassumere:
- apertura dell'istruttoria - l'aspirante mutuatario presenta la richiesta di concessione di mutuo, indicando tutti i dati tecnici ed economici necessari al mutuante per la valutazione preliminare della domanda e che riguardano tanto l'aspetto soggettivo quanto quello finalistico; accessoriamente si produce tutta la documentazione accessoria eventualmente opportuna.
- perizia ed altri accertamenti - il bene presentato a garanzia del credito deve essere esaminato da un perito di fiducia del mutuante, il quale deve individuarlo con precisione, descriverne consistenza e caratteristiche giuridiche e tecniche ed indicarne il valore; a seconda dei casi possono svolgersi altri accertamenti in ordine a particolari situazioni di fatto e di diritto.
- chiusura dell'istruttoria - l'istruttoria, a seguito dell'esame di tutte le condizioni economiche e di diritto riguardanti la qualità del soggetto richiedente e della garanzia proposta, si chiude ovviamente con la delibera di concessione ovvero con la mancata concessione; in quest'ultimo caso, si registra che la comunicazione al mutuatario di non accoglimento della domanda è più frequentemente trasmessa in modo del tutto informale e che la maggior parte delle istruttorie non andate a buon fine non hanno una chiusura formale.
- atto di mutuo - con l'atto di mutuo il contratto entra in pieno effetto, il mutuante consegna il capitale erogato al mutuatario e vengono eseguite le formalità relative alla garanzia prestata. In precedenza si avevano per prassi due atti di mutuo per ciascuna pratica: il primo, detto "atto condizionato" sanciva con una certa approssimazione le condizioni contrattuali che sarebbero state applicate, mentre il secondo, detto "atto definitivo", perfezionava l'operazione con una virtuale posterità rispetto al contratto di compravendita immobiliare cui l'operazione di mutuo si legava.
Mutui per la casa
La maggior parte dei mutui è concessa con vincolo di destinazione, ovvero deve essere espressamente specificato per quali scopi verrà utilizzato il denaro preso a prestito, cosa si acquisterà con esso. I mutui per l'acquisto della prima o seconda casa costituiscono la maggior parte dei mutui concessi dalle banche. L'ammontare del capitale erogato non può superare un importo il cui rimborso annuale sia in genere il 30% del reddito del nucleo familiare (salario e altre entrate) del richiedente; in pratica, se la famiglia del mutuatario ha un reddito annuo di 100, non può prendere mutui che gli costino più di 30 all'anno per i rimborsi (somma dei pagamenti nell'anno), e dunque l'importo del capitale massimo erogabile si calcola a partire dall'importo della rata di rimborso. Il mutuante in genere appone dei correttivi di sicurezza ai valori di perizia, in modo da ulteriormente affinare il rapporto fra rischio (capitale erogato) e garanzia (beni ipotecati); questi dipendono da molti parametri e sono calcolati anche con algoritmi statistici.
La concessione del mutuo è in genere subordinata alla disponibilità di un reddito stabile ed attendibile, ad esempio un contratto di lavoro a tempo indeterminato (stipulato da almeno 4 anni) o di altri redditi stabili (per il lavoro autonomo, si fa luogo a ragionata analisi degli ultimi fatturati).
Esistono mutui a rata fissa con interess cup, ovvero a tasso variabile entro un massimo interesse che è intorno al 4%. In altri Paesi d'Europa sono diffusi mutui misti, a tasso variabile i primi 5-10 anni, in cui è più attendibile una previsione sui tassi; rinegoziabili a tasso fisso prestabilito oppure a tasso variabile per il periodo successivo.
I tassi di riferimento a livello europeo nell'erogazione dei mutui sono l'Eurirs o Irs (Interest rate swap) per i mutui a tasso fisso e l'Euribor per quelli a tasso variabile, per il valore calcolato il giorno della firma del contratto.
L'allineamento dei tassi di riferimento alla media europea, la standardizzazione dei metodi di calcolo di rate e interessi, e delle clausole relative ai mutui bancari, da alcune organizzazioni di tutela dei consumatori e da alcuni movimenti politici sono stati ritenuti prova dell'esistenza di un supposto cartello bancario e di un'assenza di concorrenza nel settore, piuttosto che di un mercato efficiente con una totale simmetria informativa e condivisione delle informazioni rilevanti.
L'interesse applicato ai mutui per la casa è in genere superiore al rendimento di un investimento come quello in titoli di Stato; la comparazione è consentita dalla analoga caratteristica del rischio basso o nullo, essendo l'ipoteca su bene immobile e durevole una tutela del creditore congrua per quantità e valore.
